內(nèi)地客“抄底”港島豪宅
2024-07-17 09:14 星期三
觀點(diǎn)網(wǎng) 馮嘉煒
①最近,香港“撤辣”熱度過后住宅大市漸趨平緩,但豪宅仍在一個(gè)月內(nèi)頻頻錄得成交,且不乏銀碼過億的重磅交易;
②內(nèi)地客帶來的中小型上車盤峰值在六月過后出現(xiàn)消退,但豪宅的吸引力并不隨著政策窗口期明顯起伏,而是維持著獨(dú)立行情。

香港島,作為全港最繁華的中心區(qū)域,平原僅占六分之一,低山丘陵勾勒出了這座小島的地貌,也描繪了市民山下經(jīng)營、富人山上安居的圖景。

以海拔554米最高的太平山為例,三個(gè)山峰由西至東分別為扯旗山、歌賦山和奇力山,在一百年前就是香港最早一批達(dá)官貴人定居之地。

再后來,包括太平山頂在內(nèi),半山區(qū)、加多利山、赤柱、石澳半島、九肚山等,共同構(gòu)成香港傳統(tǒng)的豪宅區(qū),與深水灣、淺水灣等海邊大宅共同形成豪宅格局。

最近,香港“撤辣”熱度過后住宅大市漸趨平緩,但豪宅仍在一個(gè)月內(nèi)頻頻錄得成交,且不乏銀碼過億的重磅交易。

豪宅熱度

首先是6月25日,位于啟德跑道區(qū)的新鴻基天璽海一套豪宅達(dá)成交易。這套房產(chǎn)位于第1座11樓A室,實(shí)用面積為2143方呎(使用面積199.1平方米),包括4個(gè)房間。成交價(jià)為1.1億港元(約合1.02億人民幣),實(shí)用呎價(jià)為51330港元(按78%得房率折算建筑面積單價(jià)為40萬人民幣/平方米)。

當(dāng)天,長江實(shí)業(yè)波老道21號(hào)(BORRETT ROAD)也有一套豪宅成交。這套房產(chǎn)位于5樓06號(hào)室,實(shí)用面積為2169方呎(使用面積201.5平方米),包括4個(gè)房間和1個(gè)車位。成交價(jià)為1.17億港元(約合1.09億人民幣),實(shí)用呎價(jià)為53942港元(按78%得房率折算建筑面積單價(jià)為42.1萬人民幣/平方米)。

據(jù)悉,自2011年長實(shí)以116.5億港元購入位于半山的波老道21號(hào)(BORRETT ROAD)地塊后,特區(qū)政府再也沒有推出過半山住宅地塊。

波老道21號(hào)曾以約每平方呎13.6萬港幣(每平方米約146萬港幣)的價(jià)格創(chuàng)下亞洲分層豪宅成交紀(jì)錄,但始終還是分層單位。

而那些山頂和半山之間的獨(dú)棟洋房,因其私密性和稀缺性,始終不缺天價(jià)交易。

7月15日,由新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的香港馬鞍山云海別墅項(xiàng)目中,面積最大的洋房Violet Avenue 10號(hào)屋完成招標(biāo)出售。

該洋房實(shí)用面積3804平方呎,含4個(gè)房間,并附帶2792平方呎花園,成交價(jià)高達(dá)1.1億港元,折合每平方呎價(jià)格為29066港元。此次成交,刷新了馬鞍山區(qū)域豪宅市場價(jià)格紀(jì)錄,顯示出市場對(duì)于豪宅需求依然旺盛。

同一天,香港島山頂區(qū)一棟豪宅以3.2億港元成交。據(jù)悉,買家為一位內(nèi)地企業(yè)家,其購買動(dòng)機(jī)主要是該豪宅的地理位置和稀缺性。

今年以來,內(nèi)地客已頻頻成為香港頂級(jí)豪宅的新主人。

早在1月22日,第一太平戴維斯就表示,促成2024年香港首宗大型物業(yè)成交,一座太平山頂盧吉道25及26號(hào)A&B的豪宅以8.38億港元價(jià)格售出,買家為中資背景財(cái)團(tuán)。

該物業(yè)去年10月放售時(shí)要價(jià)13億港元。

據(jù)香港土地注冊(cè)處及公司注冊(cè)處的資料顯示,新買家為華盛嘉有限公司,公司董事為谷芳(GuFang),與邁瑞醫(yī)療聯(lián)合創(chuàng)始人、深圳鵬瑞集團(tuán)董事局主席徐航的妻子同名。

豪客偏好

據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示,近期香港市場不斷錄得豪宅成交,7月首10日內(nèi)已錄得9宗逾5000萬港元一手成交,可見豪宅市場氣氛依然暢旺。

特別是7月9日,山頂種植道46號(hào)豪宅項(xiàng)目以11億港元沽出4幢洋房,成為撤辣后最大的單一成交,該豪宅項(xiàng)目由何氏家族持有,每幢洋房實(shí)用面積介于4060至4432平方呎,配備私家花園、泳池等設(shè)施,平均呎價(jià)約64759港元。

撤辣后,內(nèi)地買家在港置業(yè)已無需再繳付辣稅,置業(yè)成本大幅降低,吸引內(nèi)地買家積極入市,帶動(dòng)內(nèi)地買家于香港物業(yè)市場比重全面上升。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地注冊(cè)處資料,按已知買家姓名作分析(以買家姓名的英文拼音鑒別是否為內(nèi)地買家,并不包括以公司名義入市的個(gè)案),今年4月份內(nèi)地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)占個(gè)人買家于香港樓市逾5000萬港元一手私宅注冊(cè)量比率攀升至約84.4%的極高水平,較第一季的約74.2%增加約10個(gè)百分點(diǎn),更超越去年第三季的約84.2%最高季度紀(jì)錄。

可以理解為,撤辣后每十個(gè)以個(gè)人名義購買逾5000萬港元新盤買家,有超過8個(gè)來自內(nèi)地。

二手豪宅方面,美聯(lián)物業(yè)根據(jù)4月份注冊(cè)個(gè)案的分析顯示,內(nèi)地買家(以買家姓名的拼音鑒別)占個(gè)人買家于香港樓市二手住宅注冊(cè)量比率錄得約61.5%,較首季約36.4%大增約25個(gè)百分點(diǎn),比率突破五成。

值得一提的是,內(nèi)地客在香港豪宅交易中的占比,也明顯高于在整體住宅交易中的占比。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),同樣以拼音識(shí)別,今年上半年香港整體私人住宅市場上“普通話拼音”買家比例首次升至逾2成水平,涉及金額705億元,兩數(shù)字皆破紀(jì)錄。

按價(jià)位劃分,上半年由普通話拼音買家購入的一二手單位當(dāng)中,3970宗屬樓價(jià)1000萬元以下,占比65%,而5000萬以上豪宅則占106宗。

中原地產(chǎn)及土地注冊(cè)處資料顯示,撤辣前今年2月一二手市場合共錄得2046宗買賣登記,當(dāng)中已知姓名的普通話拼音買家僅388宗,但撤辣后,該類買家注冊(cè)量于3月增至907宗,之后更連續(xù)兩個(gè)月逾千宗,4月達(dá)2280宗,較撤辣前急升近5倍,創(chuàng)單月歷史新高,而6月回落至758宗。

兩相比照不難發(fā)現(xiàn),內(nèi)地客帶來的中小型上車盤峰值在六月過后出現(xiàn)消退,但豪宅的吸引力并不隨著政策窗口期明顯起伏,而是維持著獨(dú)立行情。

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