苦練幾個月普通話終于可以順暢溝通后，香港房產(chǎn)中介趙睿（化名）卻發(fā)現(xiàn)，來自內(nèi)地的客戶開始變少了。

今年2月底，香港特區(qū)政府宣布全面“撤辣”，境外客、新港人等群體在港購房繳稅負(fù)擔(dān)與本地居民同等。港府此舉吸引大量來自深圳、廣州、上海，甚至北京的內(nèi)地客涌入，房產(chǎn)中介們操起磕磕巴巴的普通話接待遠(yuǎn)道而來的買房人，中介門店也拉起了寫著簡體字的宣傳橫幅。

“這幾個月我溝通、帶看的客戶，九成是內(nèi)地人，被逼著不停地和客戶說普通話，說錯了他馬上就糾正你，現(xiàn)在溝通已經(jīng)沒太大問題了。”趙睿說。

然而，中介們練好口語后，“撤辣”效應(yīng)開始減退，從業(yè)者再次感受到了寒意。

趙睿告訴時代周報記者，“撤辣”之初，他所在的門店一天有一百多批客戶預(yù)約看房，但現(xiàn)在好的時候只有三四批，有的時候連續(xù)幾天都沒有客戶看房。

驟減的帶看量傳導(dǎo)至成交端。根據(jù)香港中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，6月香港新房成交回落至約660套，創(chuàng)“撤辣”后新低。二手房表現(xiàn)亦不樂觀，中原地產(chǎn)十大屋苑6月錄得129宗成交，環(huán)比下降24.1%，同樣創(chuàng)“撤辣”后新低。

市場回落明顯，但從業(yè)者積極看待。香港中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰認(rèn)為，預(yù)計發(fā)展商為求去貨，新盤售價仍將有吸引力，加上下半年美國有可能減息，全年一手住宅成交量預(yù)計約1.6萬套，較去年增加近5成。

今年上半年，香港一手住宅市場已錄得約8800宗成交，同比增長近40%，總值約1110億港元。

中介門店張貼歡迎世界各地買家購房的廣告，時代周報記者攝

內(nèi)地客買走香港過半豪宅

內(nèi)地客坐大巴、高鐵、飛機(jī)沖進(jìn)香港樓市，為了接住這“潑天的富貴”，中介們主動玩起了內(nèi)地的熱門社交APP。

在小紅書上，以“香港買房”作為關(guān)鍵詞檢索，能夠得到大量IP在香港的賣房賬號，粉絲數(shù)量在數(shù)十到數(shù)萬之間，博主們發(fā)布筆記少則數(shù)條，多則幾百上千條。

趙睿也開通了小紅書賬號，“我們之前是在Facebook（臉書）針對本地客戶發(fā)布放盤影片、樓盤資訊，現(xiàn)在也發(fā)小紅書，小紅書很多內(nèi)地人在用，跟FB差不多了。”

“撤辣”以后，趙睿帶看的客戶大部分來自內(nèi)地，“我接的客戶9成是內(nèi)地人?！彼麕r代周報記者在港島黃竹坑看房時，就在電梯間偶遇了三位講普通話的業(yè)主。

中介平臺也在內(nèi)地設(shè)立兩地聯(lián)動店導(dǎo)流。

據(jù)港媒報道，有香港大型地產(chǎn)代理在福田設(shè)立香港樓盤買賣聯(lián)動店，掛牌做相關(guān)房產(chǎn)生意，解答內(nèi)地客在港置業(yè)問題。中原地產(chǎn)則牽手長實集團(tuán)旗下樓盤在深圳灣開設(shè)專門店，啟動內(nèi)地城市路演計劃，引導(dǎo)購房客到港看房。

多方聯(lián)動“助攻”，內(nèi)地客的成交比重全面上升。

美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合港府土地注冊處資料統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按已知買家姓名作分析，今年第一季度內(nèi)地買家占個人買家于香港樓市一二手住宅注冊量比率攀升至約20.6%，金額占比則達(dá)29.8%，均創(chuàng)季度歷史新高。

一手市場多見內(nèi)地客身影。

今年第一季度，內(nèi)地買家占個人買家于香港樓市一手私宅注冊量比率攀升至約37.2%，創(chuàng)逾12年來的季度新高。4月，內(nèi)地買家一手私宅注冊量占比進(jìn)一步攀升至約44.2%的高水平，啟德、黃竹坑等新區(qū)的內(nèi)地買家比例則高達(dá)77.6%、58.7%。

由于豪宅更受青睞，內(nèi)地買家的交易金額占據(jù)半壁江山。今年第一季度，內(nèi)地買家于一手私宅注冊金額占比上升至約49.5%，4月的一手金額占比增長至約57.1%，一舉超越本地購買力。

祭出“抽獎送房”大招

“潑天富貴”襲來，但香港樓市并未出現(xiàn)“量價齊升”的勢頭，二手業(yè)主和一手樓盤，都在降價出貨。

據(jù)《大公報》報道，4月底，知名歌手王菲賣掉位于港島黃竹坑深灣9號豪宅，初始掛牌價8000萬港元，掛盤多時乏人問津，最終降價近20%以6450萬港元成交。值得一提的是，王菲鄰居劉嘉玲在4月初以7380萬港元賣出同戶型單位，差價近1000萬港元。

香港中原地產(chǎn)最近促成的一宗土瓜灣環(huán)海?東岸的交易，原業(yè)主于2019年以793.4萬港元購入，持有5年，以545萬港元出售，虧本約250萬港元，跌幅高達(dá)31%。

一手樓盤降價更為普遍。“每個發(fā)展商都在減價賣房，沒有一個敢不減，減得少也沒人買，平均減30個percent（30%）才賣得掉?！壁w睿說。

黃竹坑一在建樓盤，時代周報記者攝

長實集團(tuán)旗下洪水橋新盤 LYOS 5月中旬以先到先得形式推出28套房，包括14伙分層戶、14伙花園復(fù)式戶。長實集團(tuán)稱，該批單位與2021年項目價單定價相比，分層戶與最高時有25%折讓，復(fù)式戶與最高時有32%折讓。

由新世界發(fā)展和遠(yuǎn)東發(fā)展開發(fā)的啟德柏蔚森I于7月4日公布首張價單，推出60套房，折實平均呎價約17188港元，最低總價約386.4萬港元，創(chuàng)下同片區(qū)新盤歷史新低。“啟德柏蔚森I的定價比同片區(qū)二手房低約一成，比一手尾盤有近三成折讓，定價屬蝕本價（虧本價），史上最平（便宜）?！标愑澜鼙硎?。

小型發(fā)展商則另辟蹊徑賣房。7月1日，大鴻輝集團(tuán)旗下西營盤尚逸入市。開盤當(dāng)天，發(fā)展商“買樓送樓”，以抽獎的形式送出一套面積最小的開放式單位，價值約400萬港元。

“以價換量”策略收效顯著，敢于讓利的發(fā)展商跑贏市場。

“銷冠”新鴻基地產(chǎn)在5月、6月密集低價推盤，一共賣出約1200套房，吸金近160億港元，超越長實集團(tuán)成為上半年銷售金額最高的發(fā)展商。

新鴻基地產(chǎn)旗下位于元朗的現(xiàn)樓項目THE YOHO HUB II，于4月30日公布首張價單，折實平均呎價14338港元，較2021年12月推出的前一期單位THE YOHO HUB的19889港元下降約28%。

新鴻基地產(chǎn)董事副總經(jīng)理雷霆將這批價單稱為“隨行就市價”，“集團(tuán)素來以貼市價推盤，是次定價已考慮和上期位置及景觀有差別，相信該價格為買家所接受?！盩HE YOHO HUB II開盤9天去化98%，收金超過37億元。

長實集團(tuán)憑單盤百億的成績位列排行榜第二。

“撤辣”以來，長實集團(tuán)旗下港島黃竹坑新盤Blue Coast以“撈低價”（底價）多次推盤，已累計售出超560套，銷售金額約107億港元，是今年上半年全港唯一銷售金額達(dá)百億港元的新盤。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，香港五大發(fā)展商新鴻基地產(chǎn)、長實集團(tuán)、會德豐、信和集團(tuán)、恒基地產(chǎn)累計售出約4900套房，收金逾587億港元。

樓市遠(yuǎn)離最壞時刻

“撤辣”4個月里，香港樓市一度極速升溫，但由于需求逐步消化，政策效果開始減弱。

港府土地注冊處統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全港所有樓宇買賣合約數(shù)目分別為4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗、5245宗，同比增幅分別為-1%、-47%、-42%、72%、39%、10%。

樓宇買賣合約數(shù)目同比升降趨勢圖，來源：土地注冊處

“撤辣”效果在4月集中爆發(fā)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月香港一手私人住宅成交錄得3619宗、442.9億港元，環(huán)比分別增長143%、223%，成交宗數(shù)創(chuàng)2006年9月2924宗后的211個月新高，成交金額首次突破400億港元，創(chuàng)1995年7月有記錄以來近29年的月度歷史新高。

“政府取消買家印花稅和新住宅印花稅，令到新港人和外地人直接減了15%的稅，所以購房需求一下子集中釋放，推高了成交量?！壁w睿表示。

但隨著需求逐步消化，市場開始降溫。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，6月香港一手成交回落至月660宗，創(chuàng)“撤辣”后新低；十大屋苑錄得129宗成交，環(huán)比下跌24.1%，亦創(chuàng)“撤辣”后新低。

中原地產(chǎn)港島西南區(qū)首席分區(qū)營業(yè)經(jīng)理盧鏡豪表示，年內(nèi)減息預(yù)期升溫，不少用家轉(zhuǎn)買為租以觀望后市，海怡半島6月二手成交宗數(shù)及呎價均錄得微跌，暫錄得10宗成交，環(huán)比下跌16.7%，平均實用呎價下跌5%至12989港元。麗港城6月錄得11宗成交，環(huán)比下跌35.3%，是九龍區(qū)四大指標(biāo)屋苑跌幅最大的。

房價亦處下行區(qū)間。

中原地產(chǎn)研究部最新發(fā)布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL（按周發(fā)布的樓價指數(shù)）報142.79點，環(huán)比下跌0.41%，創(chuàng)逾7年新低，重回2016年10月水平。

中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀表示，由于美國減息時間尚未確定，香港仍處于高息環(huán)境，加上銀行收緊按揭，買家趨向觀望，新盤銷售放緩，二手成交疲弱，整體樓價持續(xù)下跌。最新CCL較2021年8月191.34點歷史高位下跌25.37%，較2023年4月168.40點高位下跌15.21%。

美聯(lián)集團(tuán)主席黃建業(yè)認(rèn)為，香港樓價暫時難有上升空間，但“撤辣”后樓市已經(jīng)遠(yuǎn)離最壞的時刻，住宅物業(yè)成交已恢復(fù)，人口流入更持續(xù)帶來新的置業(yè)動力，相信可支撐樓價不會大跌。

“一旦落實年內(nèi)減息，樓價可能受利好消息的刺激而上升。”黃建業(yè)強(qiáng)調(diào)。