財(cái)聯(lián)社10月17日訊（編輯 楊斌）今天上午，住建部等五部委在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。對(duì)于房企融資，住建部與金融監(jiān)管總局?jǐn)M將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加至4萬(wàn)億。不過(guò)，房地產(chǎn)各項(xiàng)政策“組合拳”仍以托底為主，房企貸款的投放節(jié)奏需提高，地產(chǎn)債市場(chǎng)今日沖高回落。

今日發(fā)布會(huì)前，交易所市場(chǎng)萬(wàn)科的多只債券漲幅較大，“20萬(wàn)科06”漲近6%，“21萬(wàn)科04”漲超2%，“22萬(wàn)科06”漲超1%。此后交易所地產(chǎn)債沖高回落，午后，“20萬(wàn)科06”漲1.5%，其余地產(chǎn)債漲幅均不足1%。萬(wàn)得地產(chǎn)債30指數(shù)上午一度漲0.3%，午后漲幅趨零。

9月地產(chǎn)債凈融資由正轉(zhuǎn)負(fù)，“白名單”項(xiàng)目貸款規(guī)模增至4萬(wàn)億

9月以來(lái)，地產(chǎn)債的融資再度收縮。根據(jù)企業(yè)預(yù)警通的統(tǒng)計(jì)，9月共計(jì)發(fā)行地產(chǎn)債609.09億元，環(huán)比下降44%。受發(fā)行量偏低影響，當(dāng)月凈融資額由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-246.59億元。10月至今，地產(chǎn)債發(fā)行172.65億元，實(shí)現(xiàn)凈融資-49.15億。

圖：地產(chǎn)債月度融資情況

（數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通，財(cái)聯(lián)社整理）

東方金誠(chéng)認(rèn)為，9月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模季節(jié)性回落，主要系國(guó)企發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，帶動(dòng)整體凈融資額再次由正轉(zhuǎn)負(fù)。

關(guān)于房企融資，在9月24日央行同意將“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策延期至2026年底的基礎(chǔ)上，今日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加至4萬(wàn)億，將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿(mǎn)足項(xiàng)目合理融資需求。

房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目以在建房地產(chǎn)項(xiàng)目為融資支持對(duì)象，起源于今年1月住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的通知，要求各地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。

金融監(jiān)管總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截止10月16日，白名單房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)的貸款已經(jīng)達(dá)到了2.23萬(wàn)億元；預(yù)計(jì)到2024年底，白名單項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。下一步要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”；優(yōu)化“白名單”貸款資金的撥付方式，做到“應(yīng)早盡早”；商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開(kāi)立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶(hù)。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，在“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額大幅增加后，接下來(lái)的關(guān)鍵是銀行資金投放進(jìn)度。本次發(fā)布會(huì)稱(chēng)，接下來(lái)要優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”，這意味著接下來(lái)房企開(kāi)發(fā)貸投放進(jìn)度將顯著加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的銀行貸款將持續(xù)較大幅度同比正增長(zhǎng)。

政策以托底為主，央國(guó)企地產(chǎn)債配置價(jià)值已顯

除交易所地產(chǎn)債沖高回落外，今日地產(chǎn)A股、港股均表現(xiàn)不佳。午后，港股富力地產(chǎn)跌超20%，萬(wàn)科企業(yè)跌超15%。

除房企項(xiàng)目白名單融資政策外，今日五部委新聞發(fā)布會(huì)的主要政策還包括將通過(guò)貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造；在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方將安排專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房；允許政策性銀行、商業(yè)銀行對(duì)閑置存量土地的收購(gòu)發(fā)放一定比例的收購(gòu)貸款。

金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示，打好房地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具的“組合拳”，形成集成規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)精準(zhǔn)適配性。

針對(duì)今日的發(fā)布會(huì)，海通證券宏觀團(tuán)隊(duì)指出，政策對(duì)房地產(chǎn)仍是以托底為主，守住底線(xiàn)，解決一些問(wèn)題，而不是進(jìn)行強(qiáng)刺激。前期再貸款和“白名單”機(jī)制的實(shí)際使用率相對(duì)偏低，審批授信完成后貸款發(fā)放節(jié)奏也需提高。在穩(wěn)地產(chǎn)的方式上，或需要更多的逆周期的財(cái)政力度的加碼。

根據(jù)中金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，9月地產(chǎn)債行業(yè)利差整體走闊，AAA、AA+、AA隱含評(píng)級(jí)超額利差均值分別走擴(kuò)8bp、收窄2bp和走擴(kuò)5bp，AAA主要受保利發(fā)展2年期以上個(gè)券影響，AA主要受珠江實(shí)業(yè)、綠城房產(chǎn)、首開(kāi)股份影響。進(jìn)入10月，地產(chǎn)債的收益率有所回落。

圖：部分央國(guó)企地產(chǎn)債收益率走勢(shì)

（資料來(lái)源：中金固收，財(cái)聯(lián)社整理）

東方金誠(chéng)認(rèn)為，近期發(fā)布的一系列房地產(chǎn)支持政策對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)均具有積極意義。接下來(lái)，還需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化對(duì)樓市的影響，如樓市實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)將對(duì)房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩和產(chǎn)生重要影響，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

中金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，9月末以來(lái)在政策預(yù)期改善的帶動(dòng)下，債券市場(chǎng)經(jīng)歷了一定的調(diào)整，信用債調(diào)整幅度更大，受此影響，國(guó)企地產(chǎn)債收益率和利差相比7月末低點(diǎn)明顯抬升，收益率點(diǎn)位已經(jīng)基本回到今年5月17日地產(chǎn)新政前水平。部分優(yōu)質(zhì)央國(guó)企估值也有較大幅度上行，配置價(jià)值已凸顯。可以把握優(yōu)質(zhì)央國(guó)企地產(chǎn)債的配置機(jī)會(huì)，以中等久期為主。