財(cái)聯(lián)社2月8日訊（編輯 楊斌）今日，REITs市場以一片“漲聲”告別兔年，30只REITs中29只實(shí)現(xiàn)上漲。財(cái)聯(lián)社關(guān)注到，近一個(gè)月，REITs市場未再進(jìn)一步下探，呈底部盤整，且成交活躍度有回升。從去年四季報(bào)來看，2023年REITs的可供分配金額完成度較好，有項(xiàng)目完成度接近300%，但經(jīng)營分化，分析認(rèn)為REITs業(yè)績并未見底。即將上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs則獲得超募，分析師建議關(guān)注消費(fèi)REITs的新品種上市以及REITs當(dāng)前的高分紅配置價(jià)值。

REITs市場探底，成交活躍度回升

中證REITs（收盤）指數(shù)于1月10日創(chuàng)下最低點(diǎn)698.60，此后并未再同權(quán)益市場一同下挫，呈底部盤整。1月10日至今，中證REITs（收盤）指數(shù)上漲0.43%。多只REITs實(shí)現(xiàn)底部反彈，中金安徽交控REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT反彈幅度居前。

圖：REITs區(qū)間行情與項(xiàng)目類型

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

財(cái)聯(lián)社此前報(bào)道，2024年伊始，REITs市場曾加速下跌。嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT一度跌停，開年兩周跌近30%，還有部分REITs曾因大跌而停牌。

中金公司固收團(tuán)隊(duì)指出，受嘉實(shí)京東REIT武漢項(xiàng)目續(xù)租租金下調(diào)和去年華安張江REIT大租戶提前退租事件影響，1月產(chǎn)權(quán)REITs普遍承壓。在當(dāng)前市場情緒較弱背景下，基本面突發(fā)事件短期會(huì)對項(xiàng)目及所屬板塊二級市場造成較大影響。

成交量和成交額顯示REITs市場的活躍度提升。根據(jù)中國銀河證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)，REITs市場1月共成交26.50億份，環(huán)比前一月+24.45%；成交額為84.34億元，環(huán)比+13.48%；月均換手率1.09%，環(huán)比前一月有所增加。

圖：REITs市場成交活躍度

（資料來源：中國銀河證券，財(cái)聯(lián)社整理）

可供分配金額完成度較好，REITs業(yè)績未見底

除今年新上市的國泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT，29只REITs的2023年四季報(bào)均已披露完畢。財(cái)聯(lián)社此前已分析過，REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營分化較嚴(yán)重。特別是產(chǎn)業(yè)園板塊和倉儲(chǔ)物流板塊承壓，面臨出租率或租金不同程度的下滑；而高速公路和保障房類的REITs運(yùn)營較為穩(wěn)健。

進(jìn)一步來看2023年REITs的可供分配金額完成度，根據(jù)國盛固收首席楊業(yè)偉的統(tǒng)計(jì)，29只REITs的可供分配金額中，20只完成目標(biāo)，9只低于預(yù)期。保障房REITs完成度較好，全部達(dá)成目標(biāo)。中金山東高速REIT領(lǐng)跑，完成度達(dá)293.24%；而建信中關(guān)村REIT、華夏中國交建REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT墊底，完成度分別為64.93%、77.34%、77.78%。

圖：2023年REITs可供分配金額完成度情況

（資料來源：國盛固收，財(cái)聯(lián)社整理）

平安固收首席劉璐指出，雖然各個(gè)REITs的可供分配金額完成度多數(shù)達(dá)標(biāo)，但邊際上季度業(yè)績沒有見底。

消費(fèi)REITs上市備受期待，REITs高分紅率值得關(guān)注

一級市場方面，2024年1月國泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT上市，原始權(quán)益人上市即增持。華夏金茂購物中心REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT完成發(fā)售，華夏華潤商業(yè)REIT等頗受市場期待的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式發(fā)售。最新發(fā)布的公眾配售結(jié)果顯示，嘉實(shí)物美REIT和華夏金茂REIT都出現(xiàn)了超募的火爆場面，兩只REITs的網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實(shí)現(xiàn)全程比例配售。

對于后續(xù)REITs市場的行情，分析師保持謹(jǐn)慎，但REITs的高分紅配置價(jià)值及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的新品種上市值得關(guān)注。

站在估值角度，劉璐指出，產(chǎn)權(quán)類REITs當(dāng)前現(xiàn)金分派率為5.63%，與信用債利差處于90%分位數(shù)以上。經(jīng)營權(quán)類REITs整體IRR水平為9.14%，處于90%分位數(shù)以上。2023年12月，REITs被明確納入社?；鹜顿Y范圍，REITs作為紅利類資產(chǎn)對配置型機(jī)構(gòu)有一定的吸引力。

楊業(yè)偉也認(rèn)為，目前公募REITs分紅率具備吸引力。但二級市場情緒一般，交易機(jī)會(huì)較難把握，建議右側(cè)參與，配置盤可結(jié)合派息率及IRR情況進(jìn)行選擇。市場目前對于經(jīng)營惡化敏感性較高，結(jié)合目前宏觀環(huán)境，方向上推薦關(guān)注周期性較弱的生態(tài)環(huán)保類REITs，景氣度較好的能源類REITs與部分經(jīng)營穩(wěn)定的保障房類以及關(guān)注一級即將上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

中金公司固收團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，經(jīng)過1月估值進(jìn)一步壓縮，部分項(xiàng)目調(diào)整幅度或已大于其基本面波動(dòng)。建議挖掘經(jīng)營穩(wěn)健且具有超跌可能的部分高速公路、倉儲(chǔ)物流、標(biāo)準(zhǔn)廠房、二線城市研發(fā)辦公產(chǎn)業(yè)園REITs；持續(xù)關(guān)注歷史表現(xiàn)相對較優(yōu)的保租房和公用事業(yè)項(xiàng)目的配置價(jià)值；估值合理、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的新資產(chǎn)類型REITs。