財聯(lián)社10月31日訊（編輯 楊斌）28只已上市的公募REITs均已發(fā)布了2023年三季度報告。據(jù)財聯(lián)社盤點梳理，三季度REITs底倉資產(chǎn)經(jīng)營整體修復(fù)，但分化嚴重，特別是產(chǎn)業(yè)園、高速路以及生態(tài)環(huán)保及能源REITs；物流倉儲、保障房REITs的經(jīng)營業(yè)績則較為穩(wěn)定。REITs可供分配金額完成度也呈現(xiàn)出與經(jīng)營情況類似的分化，多只REITs還在三季報中披露了分紅相關(guān)情況。隨著首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得受理，機構(gòu)認為或帶來新的配置機會，而當下項目經(jīng)營穩(wěn)定性是個券配置的主要考慮因素。

經(jīng)營整體修復(fù)，產(chǎn)業(yè)園、高速路REITs分化嚴重

除華安張江光大REIT在第三季度出現(xiàn)凈利潤虧損外（虧損18.86萬元），其余REITs全部實現(xiàn)盈利。中金聯(lián)合研究團隊認為，伴隨宏觀經(jīng)濟修復(fù)，項目基本面整體修復(fù)向好，但修復(fù)速率有限。

產(chǎn)業(yè)園REITs整體收入邊際回暖，據(jù)中金聯(lián)合研究團隊統(tǒng)計，三季度產(chǎn)業(yè)園REITs收入整體環(huán)比上升14.9%，同比上升50.8%。但經(jīng)營分化嚴重，華安張江光大產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT季末整體出租率低于70%，分別環(huán)比下滑14.7ppt、4.1ppt至67.6%（系哲庫科技退租影響）、63.7%。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏合肥高新REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟及國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT經(jīng)營平穩(wěn)，季末整體出租率高于90%。

物流倉儲REITs三季度經(jīng)營維持韌性。板塊三季度基金層面收入整體環(huán)比提升12.5%，同比提升29.4%（主要系擴募所致）。截至2023年三季度末，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT及嘉實京東倉儲物流REIT整體出租率分別達88.5%、99.2%及100%。

保障性租賃房REITs三季度業(yè)績平穩(wěn)運行，現(xiàn)金流穩(wěn)定，中信FICC首席明明認為該類REITs體現(xiàn)出較強的抗周期能力屬性。三季度，大部分底層的保障房項目均保持了較高且穩(wěn)定的出租率，中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT及華夏北京保障房REIT三季度末出租率均接近滿租。

高速公路REITs方面，暑運旺季帶來車流量和收入環(huán)比增長。但中金研究團隊認為，貨車流量的復(fù)蘇仍然相對偏弱，使得貨車占比較高的路產(chǎn)項目表現(xiàn)相對較弱。例如貨車占比高的項目平安廣州廣河REIT、華夏中國交建REIT車流量同比增長7%、13%，而客車占比高的項目華泰江蘇交控REIT、國金中國鐵建REIT、華夏越秀車REIT流量同比增長42%、23%、18%，導(dǎo)致收入端也呈現(xiàn)相似趨勢。

生態(tài)環(huán)保REITs與能源REITs的經(jīng)營同樣呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT受益于夏季汛期，三季度污水處理量進一步提升；中航首鋼綠能REIT卻因暴雨天氣導(dǎo)致廠區(qū)外道路中斷，底層資產(chǎn)的經(jīng)營活動受到短期擾動。鵬華深圳能源REIT迎峰度夏增量降本，燃氣發(fā)電利潤有所修復(fù)；中航京能光伏REIT和中信建投國電投REIT的底層資產(chǎn)經(jīng)營分別收到光伏電價下行和區(qū)域風況不佳的影響。

多只REITs披露分紅，物流倉儲、保障房REITs可供分配金額完成度高

分紅也是市場關(guān)注的公募REITs特性之一，多只REITs在三季報中披露了分紅相關(guān)情況。以中金安徽交控REIT為例，該基金三季度實現(xiàn)可供分配金額1.90億元，今年前三季度累計實現(xiàn)可供分配金額5.96億元。同時，該基金于10月25日發(fā)布2023年第三次分紅公告，截止收益分配基準日（2023年6月30日）該基金按照基金合同約定的分紅比例計算的應(yīng)分配金額達1.75億元。

除了中金安徽交控REIT外，10月份以來，另有華泰江蘇交控REIT、華夏北京保障房REIT也分別發(fā)布分紅公告，公告顯示，截止其收益分配基準日，兩只REITs可供分配金額分別為1.30億元、0.28億元。

我國公募REITs設(shè)有強制分紅比例的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)監(jiān)管要求，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs連續(xù)兩年未按照法律法規(guī)進行收益分配的，基金管理人應(yīng)當申請基金終止上市。同時，公募REITs在符合分配條件的情況下每年應(yīng)至少分紅一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金額的90%。

從可供分配金額完成度的情況來看，其分化情況與REITs經(jīng)營業(yè)績的分化類似。保障性租賃房REITs、高速公路REITs的可供分配金額完成度較高，鵬華深圳能源REIT前三季度可供分配金額完成度超過150%。

圖：REITs季度可供分配金額完成度情況

（資料來源：中信FICC，財聯(lián)社整理）

消費REITs帶來新機會，經(jīng)營穩(wěn)定性或是配置核心考量

近期，REITs擴容增類提速。10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。不到一周后，10月26日，交易所正式受理首批四只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報，這四只消費REITs分別是嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT和中金印力消費REIT。另外，10月27日，第29只公募REITs中金山東高速REIT正式上市。

明明認為，隨著三季報的披露，部分個券近期的二級市場價格得到了基本面支撐，但REITs指數(shù)整體仍在低位。市場擴容增類步伐加速，多個項目已進入交易所審批階段，同時首批4只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs也進入交易所審批階段。往后看，新類型資產(chǎn)上市或漸行漸近，并有望改善市場流動性。三季報雖顯示各資產(chǎn)修復(fù)節(jié)奏仍存差異，但修復(fù)的趨勢或較為明確。因此，持續(xù)回調(diào)下，多數(shù)個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健的標的，同時兼顧一級市場的布局機會。

中金研究團隊認為，若宏觀經(jīng)濟修復(fù)斜率仍未有明顯改善，項目經(jīng)營穩(wěn)定性將是未來一段時間個券配置的主要考慮因素。結(jié)合三季報來看，保租房、物流倉儲、部分產(chǎn)業(yè)園（主要為廠房類）和公用事業(yè)項目（如深圳能源）經(jīng)營確定性較高，后續(xù)有望穩(wěn)健兌現(xiàn)分紅預(yù)期，且經(jīng)過前期估值調(diào)整后已具備一定的配置性價比。此外，密切關(guān)注消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行進度和一級市場配置機會。